问题1：开发商是否承担逾期交房的违约责任？

答：合同第18条约定交房时间为2023年2月28日，实际通知交房时间为2023年5月25日，逾期3个月，按第19条的约定，应当以总房款为基数，按日万分之二的标准支付违约金。

存在的风险：2021年签订合同后，期间新冠疫情爆发，新冠疫情在法律上可以认定为不可抗力，会减免开发商的责任。按目前审判意见，3个月的违约天数要被扣除一部分比如45天、60天甚至全部，从而无法追究逾期交付的违约责任。

问题2：业主是否可以退房退款？

答：

思路一：撤销合同。理由：业主购买涉案房产的目的是为了居住，而开发商在销售时虚假宣传、故意隐瞒涉案房产用途是办公楼无法居住，导致业主陷入错误认识，从而签订买卖合同，属于重大误解，按法律规定可予以撤销。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十七条:基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

存在的风险：撤销权的行使，有严格的时间限制。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百五十二条 有下列情形之一的，撤销权消灭:

(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权;

(二)当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权;

(三)当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。

当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

思路二：解除合同。

理由1：业主购买涉案房产的目的是为了居住，而涉案房产用途是办公楼无法居住，业主购房的居住目的无法实现，按法律规定解除合同。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

理由2：开发商规划、设计变更，未在10日内通知业主，业主有权解除合同。

买卖合同第12条、13条。

存在的风险：解除权的行使，有严格的流程，需要书面通知开发商，开发商15日内退还款项。

思路三：修复、赔偿损失。

理由：开发商的交付不符合合同约定，比如层高未达到4.9米、有管道导致无法正常使用等情况，可要求开发商维修、赔偿损失等。

综上，上述意见是律师根据小区现状所提供的建议，大家主张自己权益的时候，要根据自己的情况选择合适自己的诉讼方案。